AKTUELLES + AMTLICHES
zu Grundstücken in der Südwest-Siedlung
Ein aktuelles Urteil gibt Gewissheit für
Eigentümer/Erbbaurechtler in der sogenannten
"Anlage Blankenburg"
STAND 2026
[ Bericht vom 04.05.2026 ]
Gewissheit für alle Eigentümer und Erbbaurechtler
Die öffentlich-rechtliche Stellung der Grundstücke im Territorium der sog. "Anlage Blankenburg"
(
Straßen- und Grundstücksplan 2011 ) ist nunmehr geklärt:
Das Gelände der Siedlung umfasst nach Auskunft des Bezirksamts Pankow insgesamt 1.743 Grundstücke/Parzellen (Stand 20.11.2020),
die in der Regel mit Flächen von jeweils über 600 m² ausgestattet sind. Ca. 70 % davon sind heute als
sogenannte Erholungsgrundstücke, vom Land Berlin an die Eigentümer der darauf befindlichen Aufbauten (Wochenendhäuser, Garagen etc.)
vermietet. Pachtverträge über Flächen/Parzellen zur kleingärtnerischen Nutzung gibt es KEINE.
Knapp 500 Grundstücke auf dem Gelände dieser Mischsiedlung sind keine Gartenparzellen, sondern sind -a- vom Land Berlin verkaufte
private Eigentumsgrundstücke (ca. 370) und -b- vom Land Berlin auf 90 Jahre mit Erbbaurecht verpachtete Wohnbaugrundstücke (ca. 130).
Hier verfügen die Eigentümer der darauf befindlichen Einfamilienhäuser während der Pachtzeit auch bezüglich des Grundstücks
über eigentümergleiche Rechte.
Diese beiden Kategorien unterscheiden sich rechtlich wesentlich vom Status der unvermessenen Mietparzellen,
bei denen bis auf 40 Ausnahmen (BA-Auskunft 20.11.2020) ein Dauerwohnrecht vertraglich ausgeschlossen ist.
Zur bestimmungsgemäßen Nutzung der offiziell als Wochenendhäuser eingestuften Wohnbauten gehört jedoch das Recht zum zeitweiligen
Wohnen in Wochenend- und Ferienzeiten. So leben in diesem ca. 70%-Anteil der Siedlung saisonal bis zu ca. 3.000 Teilzeitanwohner,
die ihren Haupt- und Meldewohnsitz in anderen Regionen der Stadt oder auch im Umland Berlins haben.
Die Eigentums- und Erbbaurechtsgrundstücke, deren ca. 1.000 Dauer-Bewohner hingegen als legale Blankenburger Anwohner gelten,
wurden ab Mitte der 90er Jahre auf Grundlage des Sachenrechtsbereinigungsgesetzes (SachenRBerG) aus dem Gesamtgrundstück herausvermessen. Sie verfügen über eigene Grundbuchblätter
und unterfallen nicht der Verwaltung der für die landeseigenen Wege und Mietparzellen zuständigen Abteilung Facility Management beim Bezirksamt Pankow -
Bereich Erholungsanlagen.
Vom Finanzamt Pankow/Weißensee werden diese Grundstücke steuerlich als Wohnungsbauflächen eingestuft. Zugrunde gelegt wurden die
Bodenrichtwerte 01.01.2022, die der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Berlin festgelegt hatte (BORIS Berlin - siehe unten).
Einsprüche von Anwohnern gegen die reformierte Grundsteuerfestsetzung, die sich auf die irreführenden Bodenrichtwerte im
veröffentlichten Kartenmaterial bezogen (vgl. siehe unten), wurden vom Finanzamt zurückgewiesen. In gleichlautenden Begründungen
wurde u. a. ausdrücklich festgestellt, dass es sich hier um Anwohnergrundstücke handelt,
• die zum dauerhaften Wohnen bestimmt sind,
• einer Bewertung von 450,00 € Bodenrichtwert pro m² unterliegen,
• im Innenbereich gemäß § 34 BauGB liegen.
LINK:
Finanzamt Pankow/Weißensee Einspruchsbescheid vom 09.12.2022
Die darauf von mehreren Anwohnern der Siedlung beim Finanzgericht Berlin-Brandenburg eingereichten Klagen blieben ohne Erfolg.
Die Rechtsauffassung des Finanzamts und dessen Einstufung der ca. 500 herausvermessenen Eigentums- und Erbbaurechtsgrundstücke
als Wohnbauland wurde bestätigt.
LINK: Finanzgericht Berlin-Brandenburg 3 K 3109/24 Urteil vom 10.09.2025
Hier klicken zum
Urteil als PDF-Datei
Das Gericht führt in der Urteilsbegründung u. a. aus:
"...Da es auf die Eigenschaften des Bewertungsobjekts selbst und nicht auf die Eigenschaften anderer Objekte in der Umgebung ankommt,
ist auch nicht entscheidungserheblich, ob sich das Objekt mitten in der früheren Kleingartenanlage oder an ihrem Rand befindet.
Irrelevant ist auch, ob andere Häuser der Umgebung bloße Wochenendhäuser sind und dass der Eigentumserwerb der Kläger auf dem SachRBerG beruht.
Auch für die Einordnung als Wohnungsbebauung bedarf es keiner Befestigung der Wege und keines Vorhandenseins und keiner Zulässigkeit von Kellern.
Es reicht in diesem Zusammenhang wiederum aus, dass die Abwasserentsorgung über Sammelgruben erfolgt." (Rn.31)
Durch das Urteil des Finanzgerichts Berlin-Brandenburg ist die Einstufung als Wohnbauland rechtskräftig bestätigt worden.
Das Gericht stellt darin unmissverständlich fest, dass diese Grundstücke der Siedlung aufgrund ihrer tatsächlichen Nutzung
und Lage als Wohnbauflächen (BRW 450 €/m²) einzustufen sind.
Daraus folgt u. a., dass diesen Anwohnern, die steuerrechtlich
und grundstücksrechtlich als Eigentümer von Wohngrundstücken behandelt werden, eine öffentlich-rechtliche Trinkwasserversorgung zusteht,
die den Mindeststandards der Verordnung über Allgemeine Bedingungen für die Versorgung mit Wasser (AVBWasserV) und der
Trinkwasserverordnung (TrinkwV) entspricht und ganzjährig den Trinkwasserbedarf zur Sicherung der menschlichen
Existenz und Hygiene für Wohngebiete im Rahmen der staatlichen Daseinsvorsorge sicher stellt.
Auf dieser Rechtsgrundlage wehren sich seit Jahren zunehmend mehr Anwohner der Siedlung gegen Versuche des privaten Vereins
"Garten- und Siedlerfreunde Anlage Blankenburg e.V.", dessen Vorstände die Grundrechte und die vorgenannten gesetzlichen
Versorgungsansprüche der Eigentümer und Erbaurechtler seit Jahren mit rechtswidrigen Mitteln auszuhebeln versuchen.
Vgl. LINK zur Webseite der im September 2025 gegründeten Interessengemeinschaft (IG Trinkwasser)
Gleichzeitig beklagen die Betroffenen eine anhaltende Rechtsverweigerung bei den verantwortlichen Behörden, die sich trotz wiederholter
Beschwerden bezüglich der Täuschungen im Rechtsverkehr des Vereins (über vermeintliches Eigentum und Kompetenzen) für unzuständig erklären.
Aktuell sind dazu mehrere Gerichtsverfahren bei den beiden Kartellkammern des Landgerichts Berlin II und beim Verwaltungsgericht
Berlin anhängig (vgl. detaillierte Berichte in Kürze unter "Blankenburger Gerichtsreport".)
Weitere Informationen zu diesem Thema auch unter:
- Kriminal-Report
- Blankenburger-Gerichts-Report
- Es geschah am hellichten Tag
- Behörden-Report
- "Historie der Anlage Blankenburg" mit diversen Rechtsquellen und Nachweisen
Hinweis zur Transparenz: Alle verlinkten Dokumente werden in einer datenschutzkonformen, vollständig anonymisierten Fassung zur
Verfügung gestellt, um die Persönlichkeitsrechte der beteiligten Parteien zu wahren.
Wichtiger Hinweis zur Berichterstattung (Haftungsausschluss)
• Laufende Verfahren: Bei den hier dargestellten Verfahren handelt es sich teilweise um Verfahren des einstweiligen
Rechtsschutzes (Eilverfahren) sowie um ein schwebendes Hauptsacheverfahren. Die getroffenen Entscheidungen spiegeln den
aktuellen prozessualen Stand zum Zeitpunkt der Veröffentlichung wider.
• Keine Rechtsberatung: Die bereitgestellten Kurzkommentare, Analysen und Erläuterungen dienen ausschließlich der neutralen
Information der Öffentlichkeit über das Zeitgeschehen in Berlin-Blankenburg. Sie stellen keine Rechtsberatung dar und können
eine solche im Einzelfall nicht ersetzen.
• Haftungsausschluss für Inhalte: Die Redaktion übernimmt keine Gewähr für die absolute Vollständigkeit, Richtigkeit und
Aktualität der von den Parteien vorgetragenen Behauptungen oder der behördlichen Dokumente. Jegliche Haftung für Schäden,
die direkt oder indirekt aus der Nutzung der hier bereitgestellten Informationen entstehen, wird ausgeschlossen.
• Quellen und Anonymisierung: Alle Berichte basieren auf offiziellen gerichtlichen Dokumenten. Zum Schutz der
Persönlichkeitsrechte betroffener Privatpersonen wurden alle Namen, Anschriften und persönlichen Daten in den verlinkten Dokumenten vollständig
anonymisiert.
Hinweise und Rückfragen sind sehr willkommen!
Die
Redaktion fragt ggf. gern für Sie nach!
[Wolfgang Papenbrock | Chefredakteur | 05.05.2026]
[letzte Aktualisierung | 06.05.2026]
STAND 2022
[ Bericht vom 24.05.2022 ]
Neue Bodenrichtwerte - Stand: 01.01.2022 -
erstmals auch für die Südwest-Siedlung!
WILLKOMMEN in der Wirklichkeit!
Im Zuge der bundesweiten Steuerreform zur Neuberechnung der Grundsteuer sind Haus- und Grundstückseigentümer
in diesem Jahr gesetzlich zur Abgabe einer Grundsteuererklärung verpflichtet. In Berlin gilt die Frist vom 1. Juli bis 31.
Oktober 2022 zur Abgabe der Erklärung, die elektronisch einzureichen ist. Eine der fünf Angaben zur Immobilie, die
alle Eigentümer parat haben müssen, ist laut Finanztip-Stiftung (Finanztip.de) neben der Grundstücksfläche,
dem Alter des Gebäudes, dem Verhältnis von Wohn- und Nutzfläche auch die
Immobilienart und der Bodenrichtwert.
Die vielen abgabepflichtigen Eigentümer in der Südwest-Siedlung stehen nun vor einigen Grundsatzfragen, die
zur wahrheitsgemäßen Beantwortung zwingend der längst fälligen Klärung bedürfen. Fragen, wie z. B.:
Wo finde ich als Eigentümer den geforderten Bodenrichtwert per 01.01.2022?
Welche Nutzungsart und welcher Bodenrichtwert gilt denn für mein Grundstück nun tatsächlich?
Zu einigen noch bis zuletzt kursierenden höchst zweifelhaften Auskünften und gezielt gestreuten
Gerüchten bezüglich der angeblichen Rechtsverhältnisse vor Ort können nun die erforderlichen
Klarstellungen endlich verbindlich ermittelt und auch öffentlich transparent gemacht werden.
Die aktuellen Bodenrichtwerte werden für das Land Berlin jährlich vom
"Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Berlin"
herausgegeben, dessen Geschäftsstelle bei der Senatsverwaltung für
Stadtentwicklung, Bauen und Wohnen eingerichtet ist.
Das aktualisierte Verzeichnis der Bodenrichtwerte ist für alle Interessierten kostenlos einsehbar
und wird von der Senatsverwaltung im Internet unter
"BORIS Berlin" öffentlich bereitgestellt.
Dabei handelt es sich um eine unter Aufsicht der unabhängigen Mitglieder des Gutachterausschusses
zusammengetragene Datensammlung, welche die Mittelwerte der zuletzt im jeweils ausgewiesenen
Ortsbereich erfassten Grundstücksverkaufspreise dokumentiert.
Für das Gebiet der Blankenburger Südwest-Siedlung (vormals fälschlich auch "Erholungsanlage"
genannt - vgl.
"Der Fall Erholungsanlage"
) erschienen nun vor wenigen Tagen erstmals konkrete Zahlen, die insbesondere bei den Eigentümern vor Ort
für erhebliche Aufregung und Entrüstung sorgen.
[bearb. Auszug - Quelle: Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Berlin, dl-de/by-2-0 siehe
www.govdata.de/dl-de/by-2-0 , www.berlin.de/gutachterausschuss -
LINK:
BORIS-Berlin]
Angesichts der für das Südwest-Siedlungs-Gelände in der Karte ausgewiesenen Bodenwerte von
maximal 40 Euro/m², fühlen sich mehrere Hundert Anwohner, die hier
in den letzten 30 Jahren ihr mit einem Wohnhaus bebautes Grundstück käuflich erworben haben, um einen Großteil
ihres Privatvermögens betrogen.
Zu Beginn der Planungen zum Großbauprojekt "Blankenburger Süden" wurden die
Wohnhäuser der Betroffenen in den Materialien des Senats zwar als solche gekennzeichnet (vgl. Grafik unten
aus 2018), die gesamte Siedlung aber noch als "Wochenendhaus- und
kleingartenähnliches Gebiet" (vgl. Legende zur Karte) und im Textmaterial noch als
"Erholungsanlage" bezeichnet. Nach den Enthüllungen zur
tatsächlichen Sach- und Rechtslage rund um die ehenmalige "KGA Blankenburg", die im Jahr 2020 erstmals
öffentlich bekannt wurden, findet man diese Begriffe und Bezeichnungen im offiziellen Kartenmaterial
heute nicht mehr. [Vgl. auch LINK zum Artikel vom 23.12.2020:
"Von der 'KGA Blankenburg' zur 'Südwest-Siedlung'"]
[bearb. Auszug - Quelle: Senatsverwaltung für
Stadtentwicklung und Wohnen / Präsentation der Veranstaltung Auftaktarena Stand: 06.11.2017 - LINK:
"Blankenburger Süden Auftaktarena"]
Wenngleich nicht alle Wohnimmobilien westlich der Heinersdorfer Straße im Bereich der
sogenannten "vorbereitenden Untersuchungen nach § 165 Abs. 4 BauGB"
liegen (vgl. Grafik oben),
erscheint das Entsetzen unter den Eigentümern zunächst verständlich, wenn man auf der
Richtwertkarte für die angrenzenden Blankenburger und Heinersdorfer Wohnsiedlungen die
zuletzt erheblich gestiegenen Bodenpreise von aktuell 520 bis 590 Euro/m²
denen in der Südwest-Siedlung von 40 Euro/m² gegenüberstellt.
Der erste Eindruck täuscht jedoch, denn die beiden für das Südwest-Siedlungsgebiet in
ROT angezeigten Wertangaben
zeigen in dieser Standarddarstellung nur die halbe Wahrheit. Denn
die tatsächlichen Richtwerte für die zuhauf vorhandenen sogenannten
"Wohnbauflächen" werden hier nicht angezeigt.
Die Aufklärung zu den Angaben "10/SF-KGA/40421" und
"40/S-WO/40424" findet sich in den
Bodenrichtwert-Erläuterungen, die als PDF-Datei abrufbar sind oder auf dem ebenfalls per
PDF-Dokument bereitgestellen Ausdruck, den man bei der individuellen Online-Abfrage zu
einem ausgewählten Grundstück vom System angeboten bekommt.
Hier die Erläuterung der angezeigten Werte:
10/SF-KGA/40421
Bodenrichtwert 10 Euro/m²im Bereich "Sonstige Flächen" (SF).
[Hierunter fallen alle Nichtbaugebietsflächen, die nicht den Flächen der
Land- oder Forstwirtschaft zugeordnet sind, wie z.B. Flächen für Freizeit-
und Erholungsnutzungen (insbesondere Kleingartennutzungen, Wochenendnutzungen
und Wassersportnutzungen), Friedhöfe, Sportflächen, Bahnflächen, Parkanlagen u.a.]
Demnach hier: SF-KGA/40421 = Sonstige Flächen / Kleingartenfläche
40/S-WO/40424
Bodenrichtwert 40 Euro/m² im Bereich "Sonstige Flächen" (SF).
[Hierunter fallen alle Nichtbaugebietsflächen, die nicht den Flächen der
Land- oder Forstwirtschaft zugeordnet sind, wie z.B. Flächen für Freizeit-
und Erholungsnutzungen (insbesondere Kleingartennutzungen, Wochenendnutzungen
und Wassersportnutzungen), Friedhöfe, Sportflächen, Bahnflächen, Parkanlagen u.a.]
Demnach hier: SF-WO/40424 = Sonderbaufläche / Wochenendhäuser
Zunächst muss hier angemerkt werden, dass es auf dem gesamten Territorium vom Ortsteil Blankenburg
(mit Ausnahme der kleinen "Kolonie Grabenwinkel") nachweislich - von mehreren Gerichten geurteilt
und mittlerweile auch von den Berliner Behörden offiziell bestätigt -
bereits seit dem 03.10.1990 keine Kleingartenanlage
mehr gibt. [Vgl. auch LINK zum Artikel vom 09.01.2021:
"Siedlungsstruktur in Blankenburg-Südwest"]
Die Anzeige des Richtwertes 10/SF-KGA/40421 auf der
Karte über dem Gebiet der Südwest-Siedlung von Blankenburg ist daher nicht nur irrelevant, sondern
auch grob irreführend. Auch wenn es dafür eine wenigstens in Teilen simple Erklärung gibt (vgl.
siehe unten - zu Bodenrichtwertzone).
An diesen jährlich ermittelten Richtwerten, die pro Quadratmeter angegeben sind, orientiert
sich nun aber in der Regel der Immobilenmarkt.
Wie die folgende Grafik zeigt, wurde noch im Jahr 2021 das gesamte Südwest-Siedlungs-Gelände mit der
Kennzeichnung SF/30001 als "Sonderfläche" markiert. In Bezug
auf die Bodenpreise der bis dahin vom Gutachterausschuss statistisch nicht ausgewerteten Verkäufe, war
demnach der gesamte Bereich mit den allgemeinen Bodenrichtwerten für Sonderflächen (ohne Berücksichtigung
der tatsächlich vorhandenen Wohnraumbebauung) ausgewiesen. Diese wurden auch 2021 nahe den heutigen Werten
zwischen 30 - 60 Euro/m² - also im Mittelwert mit 40 Euro/m² angegeben (vgl. LINK zu:
"Erläuterungen-BORIS-Berlin-2021").
[bearb. Auszug - Quelle: Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Berlin, dl-de/by-2-0 siehe
www.govdata.de/dl-de/by-2-0 , www.berlin.de/gutachterausschuss -
aktueller LINK:
BORIS-Berlin]
Auch wenn die Angaben nicht rechtsverbindlich sind (vgl. LINK zu
Nutzungsbestimmungen und Haftungsausschluss ),
so gelten die hier dargestellten Bodenrichtwerte gleichwohl üblicherweise als Grundlage für Verkaufsverhandlungen.
Ebenso spielen sie natürlich eine gewichtige Rolle bei der Ermittlung von
Entschädigungsleistungen, wie zum Beispiel bei der Durchsetzung staatlicher Planungen im Rahmen von
Großbauprojekten oder notwendigen Infrastrukturmaßnahmen.
Dazu ist den meisten Blankenburger Anwohnern aus der Frühphase der Planung - insbesondere aus der
fehlgeschlagenen "Bürgerbeteiligung" - zum Großbauprojekt "Blankenburger Süden"
der Begriff der "SEM" noch recht gut bekannt.
Hier zur Erinnerung noch einmal die offizielle Information der damaligen Senatsverwaltung für
Stadtentwicklung und Wohnen (seinerzeit verantwortlich Senatorin Katrin Lompscher/DIE LINKE)
zur "SEM", die in der Aufmachung eher verharmlosend
und unauffällig im Erstklässler-Style daherkam:
Vgl. auch LINK: "Das kleine 1x1 der städtebauliche Entwicklungsmaßnahme"
Dagegen begegnet "Das GROSSE 1×1 der städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme"
den meisten Betroffenen in der gesamten Bundesrepublik meist erst, wenn es für sie bereits zu spät ist.
Was die politische Entscheidung der Parlamentarier zur Einleitung einer
"Städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme" (SEM)
für Direktbetroffene bedeuten kann, wurde u. a. in der TV-Dokumentation „Weizen oder Wohnen?
Bauern gegen Städteplaner“ des BR-Fernsehen vom 04.04.2018 deutlich.
Vgl. Video-Ausschnitt (ab Minute 12:44 bis 17:50). Fünf Minuten "Bildungsfernsehen", die jedem
Eigentümer die Augen öffnen sollten:
Vgl. auch LINK zum Artikel vom 07.05.2018:
"Wissenswertes zur SEM" /Q: !Rettet-Blankenburg! 07.05.2018
Bemerkenswertes für die Beurteilung der ggf. heranzuziehenden Bodenrichtwerte
offenbart auch die folgende Grafik, die alle im Jahr 2020 im Bereich der Südwest-Siedlung
registrierten "Kauffälle bebauter Grundstücke" anzeigt.
Der Legende zur Karte lässt sich entnehmen, dass diese "Kauffälle" als
"Bebaute Grundstücke - Ein- und Zweifamilienhäuser"
in die Statistik eingeflossen sind:
[bearb. Auszug - Quelle: "Karten, Daten, Dienste-online FIS-broker/Online-Angebot
der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, Bauen und Wohnen / Teil des Stadtinformationssystems
Berlin: www.berlin.de / aktueller LINK:
Geo-Portal-Berlin-FIS-Broker]
Offen bleibt hier allerdings, ob diese Immobilien-Verkäufe von offensichtlich mit Ein- bzw. Zweifamilien-Wohnhäusern
bebauten Grundstücken bereits nach den aktuellen Werten der Bodenrichtwertzone "Karower Teiche" mit einem
aktuellen Bodenrichtwert von 450 Euro/m² unter Berücksichtigung der
entsprechenden tatsächlichen Art der Nutzung: Wohnbaufläche
und dementsprechend einem Entwicklungszustand: baureifes Land
eingeordnet wurden (siehe Grafik -A- unten).
[bearb. Auszug - Quelle: Projektgruppe BORIS-D
c/o Oberer Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Land NRW - LINK:
Bodenrichtwerte-Deutschland BORIS-D]
Die Alternative, die den oben angezeigten Immobilien-Verkäufen von mit Ein- bzw. Zweifamilien-Wohnhäusern
bebauten Grundstücken allerdings nicht entsprechen kann, wäre - ebenfalls nach den aktuellen Werten der
Bodenrichtwertzone "Karower Teiche" - ein aktueller Bodenrichtwert
von 40 Euro/m² unter Berücksichtigung der entsprechenden
Art der Nutzung: Sonderbaufläche - nebst Ergänzung zur Art der
Nutzung: Wochenendhäuser . Übrigens bei unveränderter Einstufung:
Entwicklungszustand: baureifes Land
(siehe Grafik -B- unten)!
[bearb. Auszug - Quelle: Projektgruppe BORIS-D
c/o Oberer Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Land NRW - LINK:
Bodenrichtwerte-Deutschland BORIS-D]
Auch die Betrachtung der Bodenrichtwertzone, in die das Blankenburger Südwest-Siedlungsgebiet
einbezogen wurde, wirft Fragen auf, die von den allgemeinen Erläuterungen nicht beantwortet
werden. Weshalb der Quadratmeter-Richtpreis eines Grundstücks mit Wohnhaus (auf einer
"Wohnbaufläche") direkt am Stadtrand zu Schildow oder zu Schönerlinde oder im Umfeld der
Karower Teiche bzw. in unmittelbarer Nähe der Schönhauser Allee in eine einzige zusammenhängende
Bodenrichtwertzone ("Karower Teiche") eingeteilt wurde, ist nicht nachvollziehbar.
[bearb. Auszug - Quelle: Projektgruppe BORIS-D
c/o Oberer Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Land NRW - LINK:
Bodenrichtwerte-Deutschland BORIS-D]
Gerade die Zuordnung in eine derart großflächige innerstädtische Bewertungszone spricht
aber (neben anderen rechtlichen Gründen) eben auch gegen die amtliche Bezeichnung
einer faktisch nicht (mehr) vorhandenen "Anlage Blankenburg".
[Vgl. auch LINK zum Artikel vom 23.12.2020:
"Von der 'KGA Blankenburg' zur 'Südwest-Siedlung'"]
Auch die neuerlich herangezogene Erklärung, es würde sich hier um einen
"Ordnungsbegriff" handeln, dessen Verwendung lediglich der
Abgrenzung zu anderen - eben nichtzutreffenden - Ordnungsbegriffen, wie "Kleingartenanlage"
oder "Wochenendhaussiedlung" diene, klingt wenig überzeugend.
Denn a) gibt es den Ordnungsbegriff "Anlage" in keinem Gesetz und in keiner Verordnung
(weder singulär noch in Kombination mit "Blankenburg"). Und b) würde das hier bemühte
amtliche Ordnungsbedürfnis eine konkrete und öffentlich erkennbare Abgrenzung einer -
wie auch immer benannten - "Sonder-Anlage" erst recht erforderlich machen, um im Interesse
aller Beteiligten im Rechtsverkehr für die notwendige Klarheit und Rechtssicherheit zu sorgen.
Eine legale rechtliche Zuordnung wurde jedoch aus den verschiedensten Gründen von den
Verantwortlichen der Pankower Verwaltung bisher versäumt. Obwohl spätestens nach Rechtskraft
der höchstgerichtlichen Urteile im Jahr 2004 feststand, dass für eine Kleingarten-Verwaltung
dieses Siedlungsgeländes jede Rechtsgrundlage fehlt, wird bis heute an teilweise illegalen
und offensichtlich rechtswidrigen Ersatzlösungen und Praktiken festgehalten, die geltendes
Recht aushebeln und kriminelles Handeln von vor Ort tätigen sogenannten "Verwaltungshelfern"
begünstigen. [Vgl. auch LINK zum Artikel vom 27.12.2020:
"Gutachten / Verwaltungshelfer / Diener zweier Herren (2006-2007)"]
Soweit das Land Berlin, vertreten durch das Bezirksamt Pankow, im Blankenburger Siedlungsgebiet
westlich der Heinersdorfer Straße bisher weder eine "Grün- und Erholungsanlage" noch
eine "Wochenendhaus-Siedlung"
nach den geltenden Rechtsverordnungen durch "Widmung" flächenmäßig erfasst und kartiert hat, bleibt
auch für den auf Pankower Amtsschreiben bis heute gern alternativ
verwendeten Begriff "Gartenanlage" kein Raum.
Die spätestens zum 01.01.2005 faktisch und verwaltungsrechtlich erfolgte
Nutzungsänderung lässt sich
nunmehr unter keinem rechtlich vertretbaren Gesichtspunkt mehr verleugnen. Auch in Pankow müssen
rechtskräftige Gerichtsurteile anerkannt und zum Wohle aller Bürger umgesetzt werden.
Der grundgesetzliche Schutz der
Artikel 14 GG
sowie
Artikel 2 Abs. 2
gilt auch für die mit ihren Familien
vor Ort wohnenden privaten Eigentümer, die teilweise seit vielen Jahrzehnten im Vertrauen auf den
Rechtsstaat erhebliche Werte in ihr Wohnumfeld investiert haben (vgl. auch LINK: Trinkwasser-Freihandelszone.php).
Die aktuelle Arbeitskarte zum Flächennutzungsplan Berlin (FNP) weist den gesamten Bereich übrigens
längst als Wohnbaufläche (W4/GFZ 0,4) bzw. als Gemischte Baufläche (M2)
aus (vgl. Grafik unten):
[bearb. Auszug - Quelle: "Karten, Daten, Dienste-online FIS-broker/Online-Angebot
der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, Bauen und Wohnen / Teil des Stadtinformationssystems
Berlin: www.berlin.de / LINK:
FNP-Flächennutzungsplan-Berlin - aktuelle Arbeitskarte]
Zurück zur Frage:
"Muss ich als Erbbaupächter ebenfalls eine Erklärung abgeben?"
Hier die entsprechende "Öffentliche Bekanntmachung":
"Zur Abgabe der Erklärung zur Feststellung des Grundsteuerwerts und der Äquivalenzbeträge sind
folgende Personen verpflichtet:
- Eigentümerinnen oder Eigentümer eines bebauten und unbebauten Grundstücks,
- Eigentümerinnen oder Eigentümer eines Betriebes der Land- und Forstwirtschaft,
- bei Grundstücken, die mit einem Erbbaurecht belastet sind: Erbbauberechtigte unter
Mitwirkung der Eigentümerin oder des Eigentümers des Grundstücks (Erbbauverpflichtete),
- bei Gebäuden auf fremdem Grund und Boden: Für den Grund und Boden die Eigentümerin oder
der Eigentümer des Grund und Bodens und für die Gebäude die (wirtschaftliche) Eigentümerin
oder der (wirtschaftliche) Eigentümer des Gebäudes.
Maßgebend für die persönliche Erklärungspflicht sind die Verhältnisse am 1. 1. 2022."
[Abschließend noch einige wichtige rechtliche Hinweise zu den veröffentlichten Daten-/Kartenmaterialien
der o. g. Online-Anbieter:
Bitte beachten Sie, dass es sich bei den Angaben generell nicht um rechstsverbindliche Auskünfte handelt.
Nicht beglaubigte Informationen stellen generell keine rechtsverbindliche Information dar. In diesem
Sinne erzeugen Ausdrucke keine öffentlichen Urkunden. Es wird keine Gewähr für die Aktualität,
Korrektheit oder Vollständigkeit der bereitgestellten Informationen übernommen.]
Hinweise und Rückfragen sind sehr willkommen!
Die Redaktion fragt ggf. gern für Sie nach!
[Redaktion | 17.06.2022]
[letzte Aktualisierung | 06.03.2024]
- Kriminal-Report
- Blankenburger-Gerichts-Report
- Es geschah am hellichten Tag
- Behörden-Report
- "Historie der Anlage Blankenburg" mit diversen Rechtsquellen und Nachweisen
Hinweis zur Transparenz: Alle verlinkten Dokumente werden in einer datenschutzkonformen, vollständig anonymisierten Fassung zur
Verfügung gestellt, um die Persönlichkeitsrechte der beteiligten Parteien zu wahren.
Wichtiger Hinweis zur Berichterstattung (Haftungsausschluss)
• Laufende Verfahren: Bei den hier dargestellten Verfahren handelt es sich teilweise um Verfahren des einstweiligen
Rechtsschutzes (Eilverfahren) sowie um ein schwebendes Hauptsacheverfahren. Die getroffenen Entscheidungen spiegeln den
aktuellen prozessualen Stand zum Zeitpunkt der Veröffentlichung wider.
• Keine Rechtsberatung: Die bereitgestellten Kurzkommentare, Analysen und Erläuterungen dienen ausschließlich der neutralen
Information der Öffentlichkeit über das Zeitgeschehen in Berlin-Blankenburg. Sie stellen keine Rechtsberatung dar und können
eine solche im Einzelfall nicht ersetzen.
• Haftungsausschluss für Inhalte: Die Redaktion übernimmt keine Gewähr für die absolute Vollständigkeit, Richtigkeit und
Aktualität der von den Parteien vorgetragenen Behauptungen oder der behördlichen Dokumente. Jegliche Haftung für Schäden,
die direkt oder indirekt aus der Nutzung der hier bereitgestellten Informationen entstehen, wird ausgeschlossen.
• Quellen und Anonymisierung: Alle Berichte basieren auf offiziellen gerichtlichen Dokumenten. Zum Schutz der
Persönlichkeitsrechte betroffener Privatpersonen wurden alle Namen, Anschriften und persönlichen Daten in den verlinkten Dokumenten vollständig
anonymisiert.
Hinweise und Rückfragen sind sehr willkommen!
Die
Redaktion fragt ggf. gern für Sie nach!
[Wolfgang Papenbrock | Chefredakteur | 05.05.2026]
[letzte Aktualisierung | 06.05.2026]
STAND 2022
[ Bericht vom 24.05.2022 ]
Neue Bodenrichtwerte - Stand: 01.01.2022 -
erstmals auch für die Südwest-Siedlung!
WILLKOMMEN in der Wirklichkeit!
Im Zuge der bundesweiten Steuerreform zur Neuberechnung der Grundsteuer sind Haus- und Grundstückseigentümer
in diesem Jahr gesetzlich zur Abgabe einer Grundsteuererklärung verpflichtet. In Berlin gilt die Frist vom 1. Juli bis 31.
Oktober 2022 zur Abgabe der Erklärung, die elektronisch einzureichen ist. Eine der fünf Angaben zur Immobilie, die
alle Eigentümer parat haben müssen, ist laut Finanztip-Stiftung (Finanztip.de) neben der Grundstücksfläche,
dem Alter des Gebäudes, dem Verhältnis von Wohn- und Nutzfläche auch die
Immobilienart und der Bodenrichtwert.
Die vielen abgabepflichtigen Eigentümer in der Südwest-Siedlung stehen nun vor einigen Grundsatzfragen, die
zur wahrheitsgemäßen Beantwortung zwingend der längst fälligen Klärung bedürfen. Fragen, wie z. B.:
Wo finde ich als Eigentümer den geforderten Bodenrichtwert per 01.01.2022?
Welche Nutzungsart und welcher Bodenrichtwert gilt denn für mein Grundstück nun tatsächlich?
Zu einigen noch bis zuletzt kursierenden höchst zweifelhaften Auskünften und gezielt gestreuten
Gerüchten bezüglich der angeblichen Rechtsverhältnisse vor Ort können nun die erforderlichen
Klarstellungen endlich verbindlich ermittelt und auch öffentlich transparent gemacht werden.
Die aktuellen Bodenrichtwerte werden für das Land Berlin jährlich vom
"Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Berlin"
herausgegeben, dessen Geschäftsstelle bei der Senatsverwaltung für
Stadtentwicklung, Bauen und Wohnen eingerichtet ist.
Das aktualisierte Verzeichnis der Bodenrichtwerte ist für alle Interessierten kostenlos einsehbar
und wird von der Senatsverwaltung im Internet unter
"BORIS Berlin" öffentlich bereitgestellt.
Dabei handelt es sich um eine unter Aufsicht der unabhängigen Mitglieder des Gutachterausschusses
zusammengetragene Datensammlung, welche die Mittelwerte der zuletzt im jeweils ausgewiesenen
Ortsbereich erfassten Grundstücksverkaufspreise dokumentiert.
Für das Gebiet der Blankenburger Südwest-Siedlung (vormals fälschlich auch "Erholungsanlage"
genannt - vgl.
"Der Fall Erholungsanlage"
) erschienen nun vor wenigen Tagen erstmals konkrete Zahlen, die insbesondere bei den Eigentümern vor Ort
für erhebliche Aufregung und Entrüstung sorgen.
[bearb. Auszug - Quelle: Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Berlin, dl-de/by-2-0 siehe
www.govdata.de/dl-de/by-2-0 , www.berlin.de/gutachterausschuss -
LINK:
BORIS-Berlin]
Angesichts der für das Südwest-Siedlungs-Gelände in der Karte ausgewiesenen Bodenwerte von
maximal 40 Euro/m², fühlen sich mehrere Hundert Anwohner, die hier
in den letzten 30 Jahren ihr mit einem Wohnhaus bebautes Grundstück käuflich erworben haben, um einen Großteil
ihres Privatvermögens betrogen.
Zu Beginn der Planungen zum Großbauprojekt "Blankenburger Süden" wurden die
Wohnhäuser der Betroffenen in den Materialien des Senats zwar als solche gekennzeichnet (vgl. Grafik unten
aus 2018), die gesamte Siedlung aber noch als "Wochenendhaus- und
kleingartenähnliches Gebiet" (vgl. Legende zur Karte) und im Textmaterial noch als
"Erholungsanlage" bezeichnet. Nach den Enthüllungen zur
tatsächlichen Sach- und Rechtslage rund um die ehenmalige "KGA Blankenburg", die im Jahr 2020 erstmals
öffentlich bekannt wurden, findet man diese Begriffe und Bezeichnungen im offiziellen Kartenmaterial
heute nicht mehr. [Vgl. auch LINK zum Artikel vom 23.12.2020:
"Von der 'KGA Blankenburg' zur 'Südwest-Siedlung'"]
[bearb. Auszug - Quelle: Senatsverwaltung für
Stadtentwicklung und Wohnen / Präsentation der Veranstaltung Auftaktarena Stand: 06.11.2017 - LINK:
"Blankenburger Süden Auftaktarena"]
Wenngleich nicht alle Wohnimmobilien westlich der Heinersdorfer Straße im Bereich der
sogenannten "vorbereitenden Untersuchungen nach § 165 Abs. 4 BauGB"
liegen (vgl. Grafik oben),
erscheint das Entsetzen unter den Eigentümern zunächst verständlich, wenn man auf der
Richtwertkarte für die angrenzenden Blankenburger und Heinersdorfer Wohnsiedlungen die
zuletzt erheblich gestiegenen Bodenpreise von aktuell 520 bis 590 Euro/m²
denen in der Südwest-Siedlung von 40 Euro/m² gegenüberstellt.
Der erste Eindruck täuscht jedoch, denn die beiden für das Südwest-Siedlungsgebiet in
ROT angezeigten Wertangaben
zeigen in dieser Standarddarstellung nur die halbe Wahrheit. Denn
die tatsächlichen Richtwerte für die zuhauf vorhandenen sogenannten
"Wohnbauflächen" werden hier nicht angezeigt.
Die Aufklärung zu den Angaben "10/SF-KGA/40421" und
"40/S-WO/40424" findet sich in den
Bodenrichtwert-Erläuterungen, die als PDF-Datei abrufbar sind oder auf dem ebenfalls per
PDF-Dokument bereitgestellen Ausdruck, den man bei der individuellen Online-Abfrage zu
einem ausgewählten Grundstück vom System angeboten bekommt.
Hier die Erläuterung der angezeigten Werte:
10/SF-KGA/40421
Bodenrichtwert 10 Euro/m²im Bereich "Sonstige Flächen" (SF).
[Hierunter fallen alle Nichtbaugebietsflächen, die nicht den Flächen der
Land- oder Forstwirtschaft zugeordnet sind, wie z.B. Flächen für Freizeit-
und Erholungsnutzungen (insbesondere Kleingartennutzungen, Wochenendnutzungen
und Wassersportnutzungen), Friedhöfe, Sportflächen, Bahnflächen, Parkanlagen u.a.]
Demnach hier: SF-KGA/40421 = Sonstige Flächen / Kleingartenfläche
40/S-WO/40424
Bodenrichtwert 40 Euro/m² im Bereich "Sonstige Flächen" (SF).
[Hierunter fallen alle Nichtbaugebietsflächen, die nicht den Flächen der
Land- oder Forstwirtschaft zugeordnet sind, wie z.B. Flächen für Freizeit-
und Erholungsnutzungen (insbesondere Kleingartennutzungen, Wochenendnutzungen
und Wassersportnutzungen), Friedhöfe, Sportflächen, Bahnflächen, Parkanlagen u.a.]
Demnach hier: SF-WO/40424 = Sonderbaufläche / Wochenendhäuser
Zunächst muss hier angemerkt werden, dass es auf dem gesamten Territorium vom Ortsteil Blankenburg
(mit Ausnahme der kleinen "Kolonie Grabenwinkel") nachweislich - von mehreren Gerichten geurteilt
und mittlerweile auch von den Berliner Behörden offiziell bestätigt -
bereits seit dem 03.10.1990 keine Kleingartenanlage
mehr gibt. [Vgl. auch LINK zum Artikel vom 09.01.2021:
"Siedlungsstruktur in Blankenburg-Südwest"]
Die Anzeige des Richtwertes 10/SF-KGA/40421 auf der
Karte über dem Gebiet der Südwest-Siedlung von Blankenburg ist daher nicht nur irrelevant, sondern
auch grob irreführend. Auch wenn es dafür eine wenigstens in Teilen simple Erklärung gibt (vgl.
siehe unten - zu Bodenrichtwertzone).
An diesen jährlich ermittelten Richtwerten, die pro Quadratmeter angegeben sind, orientiert
sich nun aber in der Regel der Immobilenmarkt.
Wie die folgende Grafik zeigt, wurde noch im Jahr 2021 das gesamte Südwest-Siedlungs-Gelände mit der
Kennzeichnung SF/30001 als "Sonderfläche" markiert. In Bezug
auf die Bodenpreise der bis dahin vom Gutachterausschuss statistisch nicht ausgewerteten Verkäufe, war
demnach der gesamte Bereich mit den allgemeinen Bodenrichtwerten für Sonderflächen (ohne Berücksichtigung
der tatsächlich vorhandenen Wohnraumbebauung) ausgewiesen. Diese wurden auch 2021 nahe den heutigen Werten
zwischen 30 - 60 Euro/m² - also im Mittelwert mit 40 Euro/m² angegeben (vgl. LINK zu:
"Erläuterungen-BORIS-Berlin-2021").
[bearb. Auszug - Quelle: Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Berlin, dl-de/by-2-0 siehe
www.govdata.de/dl-de/by-2-0 , www.berlin.de/gutachterausschuss -
aktueller LINK:
BORIS-Berlin]
Auch wenn die Angaben nicht rechtsverbindlich sind (vgl. LINK zu
Nutzungsbestimmungen und Haftungsausschluss ),
so gelten die hier dargestellten Bodenrichtwerte gleichwohl üblicherweise als Grundlage für Verkaufsverhandlungen.
Ebenso spielen sie natürlich eine gewichtige Rolle bei der Ermittlung von
Entschädigungsleistungen, wie zum Beispiel bei der Durchsetzung staatlicher Planungen im Rahmen von
Großbauprojekten oder notwendigen Infrastrukturmaßnahmen.
Dazu ist den meisten Blankenburger Anwohnern aus der Frühphase der Planung - insbesondere aus der
fehlgeschlagenen "Bürgerbeteiligung" - zum Großbauprojekt "Blankenburger Süden"
der Begriff der "SEM" noch recht gut bekannt.
Hier zur Erinnerung noch einmal die offizielle Information der damaligen Senatsverwaltung für
Stadtentwicklung und Wohnen (seinerzeit verantwortlich Senatorin Katrin Lompscher/DIE LINKE)
zur "SEM", die in der Aufmachung eher verharmlosend
und unauffällig im Erstklässler-Style daherkam:
Vgl. auch LINK: "Das kleine 1x1 der städtebauliche Entwicklungsmaßnahme"
Dagegen begegnet "Das GROSSE 1×1 der städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme"
den meisten Betroffenen in der gesamten Bundesrepublik meist erst, wenn es für sie bereits zu spät ist.
Was die politische Entscheidung der Parlamentarier zur Einleitung einer
"Städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme" (SEM)
für Direktbetroffene bedeuten kann, wurde u. a. in der TV-Dokumentation „Weizen oder Wohnen?
Bauern gegen Städteplaner“ des BR-Fernsehen vom 04.04.2018 deutlich.
Vgl. Video-Ausschnitt (ab Minute 12:44 bis 17:50). Fünf Minuten "Bildungsfernsehen", die jedem
Eigentümer die Augen öffnen sollten:
Vgl. auch LINK zum Artikel vom 07.05.2018:
"Wissenswertes zur SEM" /Q: !Rettet-Blankenburg! 07.05.2018
Bemerkenswertes für die Beurteilung der ggf. heranzuziehenden Bodenrichtwerte
offenbart auch die folgende Grafik, die alle im Jahr 2020 im Bereich der Südwest-Siedlung
registrierten "Kauffälle bebauter Grundstücke" anzeigt.
Der Legende zur Karte lässt sich entnehmen, dass diese "Kauffälle" als
"Bebaute Grundstücke - Ein- und Zweifamilienhäuser"
in die Statistik eingeflossen sind:
[bearb. Auszug - Quelle: "Karten, Daten, Dienste-online FIS-broker/Online-Angebot
der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, Bauen und Wohnen / Teil des Stadtinformationssystems
Berlin: www.berlin.de / aktueller LINK:
Geo-Portal-Berlin-FIS-Broker]
Offen bleibt hier allerdings, ob diese Immobilien-Verkäufe von offensichtlich mit Ein- bzw. Zweifamilien-Wohnhäusern
bebauten Grundstücken bereits nach den aktuellen Werten der Bodenrichtwertzone "Karower Teiche" mit einem
aktuellen Bodenrichtwert von 450 Euro/m² unter Berücksichtigung der
entsprechenden tatsächlichen Art der Nutzung: Wohnbaufläche
und dementsprechend einem Entwicklungszustand: baureifes Land
eingeordnet wurden (siehe Grafik -A- unten).
[bearb. Auszug - Quelle: Projektgruppe BORIS-D
c/o Oberer Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Land NRW - LINK:
Bodenrichtwerte-Deutschland BORIS-D]
Die Redaktion fragt ggf. gern für Sie nach!
[letzte Aktualisierung | 06.05.2026]
erstmals auch für die Südwest-Siedlung!
Im Zuge der bundesweiten Steuerreform zur Neuberechnung der Grundsteuer sind Haus- und Grundstückseigentümer
in diesem Jahr gesetzlich zur Abgabe einer Grundsteuererklärung verpflichtet. In Berlin gilt die Frist vom 1. Juli bis 31.
Oktober 2022 zur Abgabe der Erklärung, die elektronisch einzureichen ist. Eine der fünf Angaben zur Immobilie, die
alle Eigentümer parat haben müssen, ist laut Finanztip-Stiftung (Finanztip.de) neben der Grundstücksfläche,
dem Alter des Gebäudes, dem Verhältnis von Wohn- und Nutzfläche auch die
Immobilienart und der Bodenrichtwert.
Die vielen abgabepflichtigen Eigentümer in der Südwest-Siedlung stehen nun vor einigen Grundsatzfragen, die
zur wahrheitsgemäßen Beantwortung zwingend der längst fälligen Klärung bedürfen. Fragen, wie z. B.:
Wo finde ich als Eigentümer den geforderten Bodenrichtwert per 01.01.2022?
Welche Nutzungsart und welcher Bodenrichtwert gilt denn für mein Grundstück nun tatsächlich?
Zu einigen noch bis zuletzt kursierenden höchst zweifelhaften Auskünften und gezielt gestreuten
Gerüchten bezüglich der angeblichen Rechtsverhältnisse vor Ort können nun die erforderlichen
Klarstellungen endlich verbindlich ermittelt und auch öffentlich transparent gemacht werden.
Die aktuellen Bodenrichtwerte werden für das Land Berlin jährlich vom
"Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Berlin"
herausgegeben, dessen Geschäftsstelle bei der Senatsverwaltung für
Stadtentwicklung, Bauen und Wohnen eingerichtet ist.
Das aktualisierte Verzeichnis der Bodenrichtwerte ist für alle Interessierten kostenlos einsehbar
und wird von der Senatsverwaltung im Internet unter
"BORIS Berlin" öffentlich bereitgestellt.
Dabei handelt es sich um eine unter Aufsicht der unabhängigen Mitglieder des Gutachterausschusses
zusammengetragene Datensammlung, welche die Mittelwerte der zuletzt im jeweils ausgewiesenen
Ortsbereich erfassten Grundstücksverkaufspreise dokumentiert.
Für das Gebiet der Blankenburger Südwest-Siedlung (vormals fälschlich auch "Erholungsanlage"
genannt - vgl.
"Der Fall Erholungsanlage"
) erschienen nun vor wenigen Tagen erstmals konkrete Zahlen, die insbesondere bei den Eigentümern vor Ort
für erhebliche Aufregung und Entrüstung sorgen.
[bearb. Auszug - Quelle: Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Berlin, dl-de/by-2-0 siehe www.govdata.de/dl-de/by-2-0 , www.berlin.de/gutachterausschuss - LINK: BORIS-Berlin]
Angesichts der für das Südwest-Siedlungs-Gelände in der Karte ausgewiesenen Bodenwerte von
maximal 40 Euro/m², fühlen sich mehrere Hundert Anwohner, die hier
in den letzten 30 Jahren ihr mit einem Wohnhaus bebautes Grundstück käuflich erworben haben, um einen Großteil
ihres Privatvermögens betrogen.
Zu Beginn der Planungen zum Großbauprojekt "Blankenburger Süden" wurden die
Wohnhäuser der Betroffenen in den Materialien des Senats zwar als solche gekennzeichnet (vgl. Grafik unten
aus 2018), die gesamte Siedlung aber noch als "Wochenendhaus- und
kleingartenähnliches Gebiet" (vgl. Legende zur Karte) und im Textmaterial noch als
"Erholungsanlage" bezeichnet. Nach den Enthüllungen zur
tatsächlichen Sach- und Rechtslage rund um die ehenmalige "KGA Blankenburg", die im Jahr 2020 erstmals
öffentlich bekannt wurden, findet man diese Begriffe und Bezeichnungen im offiziellen Kartenmaterial
heute nicht mehr. [Vgl. auch LINK zum Artikel vom 23.12.2020:
"Von der 'KGA Blankenburg' zur 'Südwest-Siedlung'"]
[bearb. Auszug - Quelle: Senatsverwaltung für
Stadtentwicklung und Wohnen / Präsentation der Veranstaltung Auftaktarena Stand: 06.11.2017 - LINK:
"Blankenburger Süden Auftaktarena"]
Wenngleich nicht alle Wohnimmobilien westlich der Heinersdorfer Straße im Bereich der
sogenannten "vorbereitenden Untersuchungen nach § 165 Abs. 4 BauGB"
liegen (vgl. Grafik oben),
erscheint das Entsetzen unter den Eigentümern zunächst verständlich, wenn man auf der
Richtwertkarte für die angrenzenden Blankenburger und Heinersdorfer Wohnsiedlungen die
zuletzt erheblich gestiegenen Bodenpreise von aktuell 520 bis 590 Euro/m²
denen in der Südwest-Siedlung von 40 Euro/m² gegenüberstellt.
Der erste Eindruck täuscht jedoch, denn die beiden für das Südwest-Siedlungsgebiet in
ROT angezeigten Wertangaben
zeigen in dieser Standarddarstellung nur die halbe Wahrheit. Denn
die tatsächlichen Richtwerte für die zuhauf vorhandenen sogenannten
"Wohnbauflächen" werden hier nicht angezeigt.
Die Aufklärung zu den Angaben "10/SF-KGA/40421" und
"40/S-WO/40424" findet sich in den
Bodenrichtwert-Erläuterungen, die als PDF-Datei abrufbar sind oder auf dem ebenfalls per
PDF-Dokument bereitgestellen Ausdruck, den man bei der individuellen Online-Abfrage zu
einem ausgewählten Grundstück vom System angeboten bekommt.
Hier die Erläuterung der angezeigten Werte:
10/SF-KGA/40421
Bodenrichtwert 10 Euro/m²im Bereich "Sonstige Flächen" (SF).
[Hierunter fallen alle Nichtbaugebietsflächen, die nicht den Flächen der
Land- oder Forstwirtschaft zugeordnet sind, wie z.B. Flächen für Freizeit-
und Erholungsnutzungen (insbesondere Kleingartennutzungen, Wochenendnutzungen
und Wassersportnutzungen), Friedhöfe, Sportflächen, Bahnflächen, Parkanlagen u.a.]
Demnach hier: SF-KGA/40421 = Sonstige Flächen / Kleingartenfläche
40/S-WO/40424
Bodenrichtwert 40 Euro/m² im Bereich "Sonstige Flächen" (SF).
[Hierunter fallen alle Nichtbaugebietsflächen, die nicht den Flächen der
Land- oder Forstwirtschaft zugeordnet sind, wie z.B. Flächen für Freizeit-
und Erholungsnutzungen (insbesondere Kleingartennutzungen, Wochenendnutzungen
und Wassersportnutzungen), Friedhöfe, Sportflächen, Bahnflächen, Parkanlagen u.a.]
Demnach hier: SF-WO/40424 = Sonderbaufläche / Wochenendhäuser
Zunächst muss hier angemerkt werden, dass es auf dem gesamten Territorium vom Ortsteil Blankenburg
(mit Ausnahme der kleinen "Kolonie Grabenwinkel") nachweislich - von mehreren Gerichten geurteilt
und mittlerweile auch von den Berliner Behörden offiziell bestätigt -
bereits seit dem 03.10.1990 keine Kleingartenanlage
mehr gibt. [Vgl. auch LINK zum Artikel vom 09.01.2021:
"Siedlungsstruktur in Blankenburg-Südwest"]
Die Anzeige des Richtwertes 10/SF-KGA/40421 auf der
Karte über dem Gebiet der Südwest-Siedlung von Blankenburg ist daher nicht nur irrelevant, sondern
auch grob irreführend. Auch wenn es dafür eine wenigstens in Teilen simple Erklärung gibt (vgl.
siehe unten - zu Bodenrichtwertzone).
An diesen jährlich ermittelten Richtwerten, die pro Quadratmeter angegeben sind, orientiert
sich nun aber in der Regel der Immobilenmarkt.
Wie die folgende Grafik zeigt, wurde noch im Jahr 2021 das gesamte Südwest-Siedlungs-Gelände mit der
Kennzeichnung SF/30001 als "Sonderfläche" markiert. In Bezug
auf die Bodenpreise der bis dahin vom Gutachterausschuss statistisch nicht ausgewerteten Verkäufe, war
demnach der gesamte Bereich mit den allgemeinen Bodenrichtwerten für Sonderflächen (ohne Berücksichtigung
der tatsächlich vorhandenen Wohnraumbebauung) ausgewiesen. Diese wurden auch 2021 nahe den heutigen Werten
zwischen 30 - 60 Euro/m² - also im Mittelwert mit 40 Euro/m² angegeben (vgl. LINK zu:
"Erläuterungen-BORIS-Berlin-2021").
[bearb. Auszug - Quelle: Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Berlin, dl-de/by-2-0 siehe
www.govdata.de/dl-de/by-2-0 , www.berlin.de/gutachterausschuss -
aktueller LINK:
BORIS-Berlin]
Auch wenn die Angaben nicht rechtsverbindlich sind (vgl. LINK zu
Nutzungsbestimmungen und Haftungsausschluss ),
so gelten die hier dargestellten Bodenrichtwerte gleichwohl üblicherweise als Grundlage für Verkaufsverhandlungen.
Ebenso spielen sie natürlich eine gewichtige Rolle bei der Ermittlung von
Entschädigungsleistungen, wie zum Beispiel bei der Durchsetzung staatlicher Planungen im Rahmen von
Großbauprojekten oder notwendigen Infrastrukturmaßnahmen.
Dazu ist den meisten Blankenburger Anwohnern aus der Frühphase der Planung - insbesondere aus der
fehlgeschlagenen "Bürgerbeteiligung" - zum Großbauprojekt "Blankenburger Süden"
der Begriff der "SEM" noch recht gut bekannt.
Hier zur Erinnerung noch einmal die offizielle Information der damaligen Senatsverwaltung für
Stadtentwicklung und Wohnen (seinerzeit verantwortlich Senatorin Katrin Lompscher/DIE LINKE)
zur "SEM", die in der Aufmachung eher verharmlosend
und unauffällig im Erstklässler-Style daherkam:
Vgl. auch LINK: "Das kleine 1x1 der städtebauliche Entwicklungsmaßnahme"
Dagegen begegnet "Das GROSSE 1×1 der städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme"
den meisten Betroffenen in der gesamten Bundesrepublik meist erst, wenn es für sie bereits zu spät ist.
Was die politische Entscheidung der Parlamentarier zur Einleitung einer
"Städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme" (SEM)
für Direktbetroffene bedeuten kann, wurde u. a. in der TV-Dokumentation „Weizen oder Wohnen?
Bauern gegen Städteplaner“ des BR-Fernsehen vom 04.04.2018 deutlich.
Vgl. Video-Ausschnitt (ab Minute 12:44 bis 17:50). Fünf Minuten "Bildungsfernsehen", die jedem
Eigentümer die Augen öffnen sollten:
Vgl. auch LINK zum Artikel vom 07.05.2018:
"Wissenswertes zur SEM" /Q: !Rettet-Blankenburg! 07.05.2018
Bemerkenswertes für die Beurteilung der ggf. heranzuziehenden Bodenrichtwerte
offenbart auch die folgende Grafik, die alle im Jahr 2020 im Bereich der Südwest-Siedlung
registrierten "Kauffälle bebauter Grundstücke" anzeigt.
Der Legende zur Karte lässt sich entnehmen, dass diese "Kauffälle" als
"Bebaute Grundstücke - Ein- und Zweifamilienhäuser"
in die Statistik eingeflossen sind:
[bearb. Auszug - Quelle: "Karten, Daten, Dienste-online FIS-broker/Online-Angebot
der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, Bauen und Wohnen / Teil des Stadtinformationssystems
Berlin: www.berlin.de / aktueller LINK:
Geo-Portal-Berlin-FIS-Broker]
Offen bleibt hier allerdings, ob diese Immobilien-Verkäufe von offensichtlich mit Ein- bzw. Zweifamilien-Wohnhäusern
bebauten Grundstücken bereits nach den aktuellen Werten der Bodenrichtwertzone "Karower Teiche" mit einem
aktuellen Bodenrichtwert von 450 Euro/m² unter Berücksichtigung der
entsprechenden tatsächlichen Art der Nutzung: Wohnbaufläche
und dementsprechend einem Entwicklungszustand: baureifes Land
eingeordnet wurden (siehe Grafik -A- unten).
[bearb. Auszug - Quelle: Projektgruppe BORIS-D
c/o Oberer Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Land NRW - LINK:
Bodenrichtwerte-Deutschland BORIS-D]
Der erste Eindruck täuscht jedoch, denn die beiden für das Südwest-Siedlungsgebiet in ROT angezeigten Wertangaben zeigen in dieser Standarddarstellung nur die halbe Wahrheit. Denn die tatsächlichen Richtwerte für die zuhauf vorhandenen sogenannten "Wohnbauflächen" werden hier nicht angezeigt.
Die Aufklärung zu den Angaben "10/SF-KGA/40421" und "40/S-WO/40424" findet sich in den Bodenrichtwert-Erläuterungen, die als PDF-Datei abrufbar sind oder auf dem ebenfalls per PDF-Dokument bereitgestellen Ausdruck, den man bei der individuellen Online-Abfrage zu einem ausgewählten Grundstück vom System angeboten bekommt.
Hier die Erläuterung der angezeigten Werte:
10/SF-KGA/40421
Bodenrichtwert 10 Euro/m²im Bereich "Sonstige Flächen" (SF).
[Hierunter fallen alle Nichtbaugebietsflächen, die nicht den Flächen der Land- oder Forstwirtschaft zugeordnet sind, wie z.B. Flächen für Freizeit- und Erholungsnutzungen (insbesondere Kleingartennutzungen, Wochenendnutzungen und Wassersportnutzungen), Friedhöfe, Sportflächen, Bahnflächen, Parkanlagen u.a.]
Demnach hier: SF-KGA/40421 = Sonstige Flächen / Kleingartenfläche
40/S-WO/40424
Bodenrichtwert 40 Euro/m² im Bereich "Sonstige Flächen" (SF).
[Hierunter fallen alle Nichtbaugebietsflächen, die nicht den Flächen der Land- oder Forstwirtschaft zugeordnet sind, wie z.B. Flächen für Freizeit- und Erholungsnutzungen (insbesondere Kleingartennutzungen, Wochenendnutzungen und Wassersportnutzungen), Friedhöfe, Sportflächen, Bahnflächen, Parkanlagen u.a.]
Demnach hier: SF-WO/40424 = Sonderbaufläche / Wochenendhäuser
Zunächst muss hier angemerkt werden, dass es auf dem gesamten Territorium vom Ortsteil Blankenburg (mit Ausnahme der kleinen "Kolonie Grabenwinkel") nachweislich - von mehreren Gerichten geurteilt und mittlerweile auch von den Berliner Behörden offiziell bestätigt - bereits seit dem 03.10.1990 keine Kleingartenanlage mehr gibt. [Vgl. auch LINK zum Artikel vom 09.01.2021: "Siedlungsstruktur in Blankenburg-Südwest"]
Die Anzeige des Richtwertes 10/SF-KGA/40421 auf der Karte über dem Gebiet der Südwest-Siedlung von Blankenburg ist daher nicht nur irrelevant, sondern auch grob irreführend. Auch wenn es dafür eine wenigstens in Teilen simple Erklärung gibt (vgl. siehe unten - zu Bodenrichtwertzone).
An diesen jährlich ermittelten Richtwerten, die pro Quadratmeter angegeben sind, orientiert sich nun aber in der Regel der Immobilenmarkt.
Wie die folgende Grafik zeigt, wurde noch im Jahr 2021 das gesamte Südwest-Siedlungs-Gelände mit der Kennzeichnung SF/30001 als "Sonderfläche" markiert. In Bezug auf die Bodenpreise der bis dahin vom Gutachterausschuss statistisch nicht ausgewerteten Verkäufe, war demnach der gesamte Bereich mit den allgemeinen Bodenrichtwerten für Sonderflächen (ohne Berücksichtigung der tatsächlich vorhandenen Wohnraumbebauung) ausgewiesen. Diese wurden auch 2021 nahe den heutigen Werten zwischen 30 - 60 Euro/m² - also im Mittelwert mit 40 Euro/m² angegeben (vgl. LINK zu: "Erläuterungen-BORIS-Berlin-2021").
Auch wenn die Angaben nicht rechtsverbindlich sind (vgl. LINK zu Nutzungsbestimmungen und Haftungsausschluss ), so gelten die hier dargestellten Bodenrichtwerte gleichwohl üblicherweise als Grundlage für Verkaufsverhandlungen.
Ebenso spielen sie natürlich eine gewichtige Rolle bei der Ermittlung von Entschädigungsleistungen, wie zum Beispiel bei der Durchsetzung staatlicher Planungen im Rahmen von Großbauprojekten oder notwendigen Infrastrukturmaßnahmen.
Dazu ist den meisten Blankenburger Anwohnern aus der Frühphase der Planung - insbesondere aus der fehlgeschlagenen "Bürgerbeteiligung" - zum Großbauprojekt "Blankenburger Süden" der Begriff der "SEM" noch recht gut bekannt.
Hier zur Erinnerung noch einmal die offizielle Information der damaligen Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen (seinerzeit verantwortlich Senatorin Katrin Lompscher/DIE LINKE) zur "SEM", die in der Aufmachung eher verharmlosend und unauffällig im Erstklässler-Style daherkam:
Vgl. auch LINK: "Das kleine 1x1 der städtebauliche Entwicklungsmaßnahme"
Dagegen begegnet "Das GROSSE 1×1 der städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme" den meisten Betroffenen in der gesamten Bundesrepublik meist erst, wenn es für sie bereits zu spät ist.
Was die politische Entscheidung der Parlamentarier zur Einleitung einer "Städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme" (SEM) für Direktbetroffene bedeuten kann, wurde u. a. in der TV-Dokumentation „Weizen oder Wohnen? Bauern gegen Städteplaner“ des BR-Fernsehen vom 04.04.2018 deutlich.
Vgl. Video-Ausschnitt (ab Minute 12:44 bis 17:50). Fünf Minuten "Bildungsfernsehen", die jedem Eigentümer die Augen öffnen sollten:
Vgl. auch LINK zum Artikel vom 07.05.2018:
"Wissenswertes zur SEM" /Q: !Rettet-Blankenburg! 07.05.2018
Bemerkenswertes für die Beurteilung der ggf. heranzuziehenden Bodenrichtwerte offenbart auch die folgende Grafik, die alle im Jahr 2020 im Bereich der Südwest-Siedlung registrierten "Kauffälle bebauter Grundstücke" anzeigt.
Der Legende zur Karte lässt sich entnehmen, dass diese "Kauffälle" als "Bebaute Grundstücke - Ein- und Zweifamilienhäuser" in die Statistik eingeflossen sind:
Die Alternative, die den oben angezeigten Immobilien-Verkäufen von mit Ein- bzw. Zweifamilien-Wohnhäusern
bebauten Grundstücken allerdings nicht entsprechen kann, wäre - ebenfalls nach den aktuellen Werten der
Bodenrichtwertzone "Karower Teiche" - ein aktueller Bodenrichtwert
von 40 Euro/m² unter Berücksichtigung der entsprechenden
Art der Nutzung: Sonderbaufläche - nebst Ergänzung zur Art der
Nutzung: Wochenendhäuser . Übrigens bei unveränderter Einstufung:
Entwicklungszustand: baureifes Land
(siehe Grafik -B- unten)!
[bearb. Auszug - Quelle: Projektgruppe BORIS-D c/o Oberer Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Land NRW - LINK: Bodenrichtwerte-Deutschland BORIS-D]
Auch die Betrachtung der Bodenrichtwertzone, in die das Blankenburger Südwest-Siedlungsgebiet
einbezogen wurde, wirft Fragen auf, die von den allgemeinen Erläuterungen nicht beantwortet
werden. Weshalb der Quadratmeter-Richtpreis eines Grundstücks mit Wohnhaus (auf einer
"Wohnbaufläche") direkt am Stadtrand zu Schildow oder zu Schönerlinde oder im Umfeld der
Karower Teiche bzw. in unmittelbarer Nähe der Schönhauser Allee in eine einzige zusammenhängende
Bodenrichtwertzone ("Karower Teiche") eingeteilt wurde, ist nicht nachvollziehbar.
[bearb. Auszug - Quelle: Projektgruppe BORIS-D c/o Oberer Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Land NRW - LINK: Bodenrichtwerte-Deutschland BORIS-D]
Gerade die Zuordnung in eine derart großflächige innerstädtische Bewertungszone spricht
aber (neben anderen rechtlichen Gründen) eben auch gegen die amtliche Bezeichnung
einer faktisch nicht (mehr) vorhandenen "Anlage Blankenburg".
[Vgl. auch LINK zum Artikel vom 23.12.2020:
"Von der 'KGA Blankenburg' zur 'Südwest-Siedlung'"]
Auch die neuerlich herangezogene Erklärung, es würde sich hier um einen
"Ordnungsbegriff" handeln, dessen Verwendung lediglich der
Abgrenzung zu anderen - eben nichtzutreffenden - Ordnungsbegriffen, wie "Kleingartenanlage"
oder "Wochenendhaussiedlung" diene, klingt wenig überzeugend.
Denn a) gibt es den Ordnungsbegriff "Anlage" in keinem Gesetz und in keiner Verordnung
(weder singulär noch in Kombination mit "Blankenburg"). Und b) würde das hier bemühte
amtliche Ordnungsbedürfnis eine konkrete und öffentlich erkennbare Abgrenzung einer -
wie auch immer benannten - "Sonder-Anlage" erst recht erforderlich machen, um im Interesse
aller Beteiligten im Rechtsverkehr für die notwendige Klarheit und Rechtssicherheit zu sorgen.
Eine legale rechtliche Zuordnung wurde jedoch aus den verschiedensten Gründen von den
Verantwortlichen der Pankower Verwaltung bisher versäumt. Obwohl spätestens nach Rechtskraft
der höchstgerichtlichen Urteile im Jahr 2004 feststand, dass für eine Kleingarten-Verwaltung
dieses Siedlungsgeländes jede Rechtsgrundlage fehlt, wird bis heute an teilweise illegalen
und offensichtlich rechtswidrigen Ersatzlösungen und Praktiken festgehalten, die geltendes
Recht aushebeln und kriminelles Handeln von vor Ort tätigen sogenannten "Verwaltungshelfern"
begünstigen. [Vgl. auch LINK zum Artikel vom 27.12.2020:
"Gutachten / Verwaltungshelfer / Diener zweier Herren (2006-2007)"]
Soweit das Land Berlin, vertreten durch das Bezirksamt Pankow, im Blankenburger Siedlungsgebiet
westlich der Heinersdorfer Straße bisher weder eine "Grün- und Erholungsanlage" noch
eine "Wochenendhaus-Siedlung"
nach den geltenden Rechtsverordnungen durch "Widmung" flächenmäßig erfasst und kartiert hat, bleibt
auch für den auf Pankower Amtsschreiben bis heute gern alternativ
verwendeten Begriff "Gartenanlage" kein Raum.
Die spätestens zum 01.01.2005 faktisch und verwaltungsrechtlich erfolgte
Nutzungsänderung lässt sich
nunmehr unter keinem rechtlich vertretbaren Gesichtspunkt mehr verleugnen. Auch in Pankow müssen
rechtskräftige Gerichtsurteile anerkannt und zum Wohle aller Bürger umgesetzt werden.
Der grundgesetzliche Schutz der
Artikel 14 GG
sowie
Artikel 2 Abs. 2
gilt auch für die mit ihren Familien
vor Ort wohnenden privaten Eigentümer, die teilweise seit vielen Jahrzehnten im Vertrauen auf den
Rechtsstaat erhebliche Werte in ihr Wohnumfeld investiert haben (vgl. auch LINK: Trinkwasser-Freihandelszone.php).
Die aktuelle Arbeitskarte zum Flächennutzungsplan Berlin (FNP) weist den gesamten Bereich übrigens
längst als Wohnbaufläche (W4/GFZ 0,4) bzw. als Gemischte Baufläche (M2)
aus (vgl. Grafik unten):
[bearb. Auszug - Quelle: "Karten, Daten, Dienste-online FIS-broker/Online-Angebot der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, Bauen und Wohnen / Teil des Stadtinformationssystems Berlin: www.berlin.de / LINK: FNP-Flächennutzungsplan-Berlin - aktuelle Arbeitskarte]
Zurück zur Frage:
"Muss ich als Erbbaupächter ebenfalls eine Erklärung abgeben?"
Hier die entsprechende "Öffentliche Bekanntmachung":
"Zur Abgabe der Erklärung zur Feststellung des Grundsteuerwerts und der Äquivalenzbeträge sind
folgende Personen verpflichtet:
- Eigentümerinnen oder Eigentümer eines bebauten und unbebauten Grundstücks,
- Eigentümerinnen oder Eigentümer eines Betriebes der Land- und Forstwirtschaft,
- bei Grundstücken, die mit einem Erbbaurecht belastet sind: Erbbauberechtigte unter
Mitwirkung der Eigentümerin oder des Eigentümers des Grundstücks (Erbbauverpflichtete),
- bei Gebäuden auf fremdem Grund und Boden: Für den Grund und Boden die Eigentümerin oder
der Eigentümer des Grund und Bodens und für die Gebäude die (wirtschaftliche) Eigentümerin
oder der (wirtschaftliche) Eigentümer des Gebäudes.
Maßgebend für die persönliche Erklärungspflicht sind die Verhältnisse am 1. 1. 2022."
[Abschließend noch einige wichtige rechtliche Hinweise zu den veröffentlichten Daten-/Kartenmaterialien
der o. g. Online-Anbieter:
Bitte beachten Sie, dass es sich bei den Angaben generell nicht um rechstsverbindliche Auskünfte handelt.
Nicht beglaubigte Informationen stellen generell keine rechtsverbindliche Information dar. In diesem
Sinne erzeugen Ausdrucke keine öffentlichen Urkunden. Es wird keine Gewähr für die Aktualität,
Korrektheit oder Vollständigkeit der bereitgestellten Informationen übernommen.]
Hinweise und Rückfragen sind sehr willkommen!
Die Redaktion fragt ggf. gern für Sie nach!
[Redaktion | 17.06.2022]
[letzte Aktualisierung | 06.03.2024]
Anregungen, Hinweise und Materialien aller Art
zu diesem Beitrag oder zu anderen Themen rund um
den Ortsteil Berlin-Blankenburg sind sehr willkommen!
Redaktion@Berlin-Blankenburg.de
oder per Telefon: (030) 91 42 21 26
